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提前还贷真的好吗?揭露提前还贷的真相

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huangweiwei 发表于 2015-5-9 12:14:39 | 显示全部楼层 |阅读模式
有了房贷,大家都有个关心的问题,就是现在手里有钱了,应不应提前还点房贷呢?今天论坛有朋友向卡爸咨询这个问题,我想这个问题应该是一个共性问题,本着普度众生的想法,跟大家分享下。
    该不该提前还贷,今天卡爸跟大家算笔账。
    这位朋友的问题:公积金贷款51万,期限20年,利率4.7%。等额本息还款,已还款两年八个月(32个月)。家庭年收入28W。想提前还款10W,缩短贷款年限。

    先不说该不该提前还贷,我先卖个关子,我也不能信口雌黄,一切都要用数据说话,先看数据在做判断。
    很多人选择提前还款,都是为了节省利息。提前还贷,毫无疑问的说,绝对可以节省利息。
    以上面的例子为例,我们计算下,提前还贷可以节省多少利息(后面附件可以下载EXCEL,有需要的可以自己计算下)。
   
经计算可以知:
     已还款32个月,贷款还剩208个月,剩余本金46.6W,提前还款10W,剩余本金36.6W,月还款不变(月供3282元),则计算得出还需147个月(大约12.25年),那么提前61个月(208个月-147个月)还清贷款,可以看到大概提前五年还清贷款。那么到底节约了多少利息呢?
经计算可得:
     不提前还款利息总额为:27.76W
     提前还款利息总额为:11.61W+6.13W=17.74W
     节约利息为:27.76W-17.74W=10.01W
     所以,提前还款10W,可以节约利息约10W。所以,大多数人,都会选择提前还款。
   
     如果你认为问题这么简单,那你还是太年轻,图样图森破!。
     事情的真相请往下看:
     还款首先要算成本账。你真的会算成本吗?
     没错就是成本。成本分为两个部分,一部分是显性成本,就是看的到的成本,另一部分就是机会成本。机会成本就是你因为使用这件东西,而放弃从这件东西当中所取得的价值。比如说你上大学4年,学费生活费一年2万,那么上大学的成本是多少呢?很多人会说2*4=8万,太简单了。若果考虑机会成本,如果你不去上大学,4年时间你出去工作,一年收入4W,4年就是16W。16W的机会成本+8W显性成本=24W(大学还是很贵的,所以学生狗们要好好学习。)
    很多人只考虑显性成本,而往往忽略机会成本。
    在这个提前还贷的问题当中就是忽视了拿出来提前还贷的10W的机会成本。10W提前还贷之后就失去了未来一定时间内(12.25年)获得价值的能力。10W在12.25年内能产生多少价值呢?
按年化6%的收益计算,12.25年之后本息和为20.81W,可产生收益10.81W;如果按年化8%的收益计算,本息和为26.55W,可产生16.55W的收益(比节约利息10.1W还要多6W多)。
按照期限和概率分布我们可以知道,在12.25年里年化6%的收益是100%可以实现的,年化8%的收益,有99%的概率可以实现的。
    不提前还款比提前还款,可以有99%的概率可以多获得6W多元
   另外,提前还款,会被银行收取罚息,一般为三个月利息,这个案例中还需要提前还款手续费5496元。其实际节约利息扣除手续费,实际上不到9.5W。
   大家还会提前还款吗?
相信大家心里都有了自己的答案。
在什么情况下提前还款?
    在限购条件下,有限购置二套房或者多套房有限制,现在认贷不认房,可以提前还款,实现购买二套房的目标。
    是不是所有的贷款提前还贷都不划算呢?当然不是,这就要具体问题具体分析。分析方法如上文所述。
    卡爸也教大家一个简单的方法:比较资金的成本。什么是资金的成本? 贷款的资金成本就是贷款的利率,比如这个案例中4.7%。如果贷款的资金成本低于市面上可以获得的投资收益率,就不要提前还贷。换句话说,如果你可以找到投资渠道获得的投资回报率高于你的贷款资金成本,你就不必提前还款。总而言之,投资回报率可以覆盖贷款资金成本的情况下就不需要提前还款。比如公积金贷款利率非常低,就不要提前还款了。
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